29 Avril 2021

Valeur d’une maison : comment bien estimer la valeur marchande

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La valeur d’une maison ne se calcule pas seulement en fonction du nombre de mètres carrés. Plusieurs facteurs déterminent sa valeur marchande. Vous magasinez la maison de vos rêves ou vous souhaitez vendre votre propriété, mais vous avez du mal à estimer sa valeur marchande? Découvrez ici les éléments à prendre en considération pour bien évaluer la vraie valeur d’une propriété et, ainsi, faire une bonne affaire dans le marché immobilier.

Valeur marchande VS valeur d’évaluation municipale

Avant toute chose, il faut bien comprendre la différence entre la valeur marchande de la propriété visée, sa valeur d’évaluation municipale et son prix d’achat.

Selon le gouvernement du Québec, la juste valeur marchande est le « prix dont conviendraient deux parties compétentes n'ayant aucun lien de dépendance, agissant en toute liberté et en pleine connaissance de cause dans un marché où la concurrence peut librement s’exercer ». Précisons aussi que la valeur marchande ne doit pas être confondue avec la valeur de reconstruction servant à fixer le montant d’assurance requis pour une propriété.

D’autre part, la valeur d’évaluation municipale est déterminée par des évaluateurs agréés employés par la municipalité ou un bureau privé. Ce travail est effectué tous les trois ans. C’est donc dire que cette valeur, contrairement à la juste valeur marchande, ne prend pas en considération les changements encourus dans le marché immobilier entre chaque évaluation municipale.

Enfin, il est important de rappeler que le prix d’achat d’une propriété n’est pas nécessairement représentatif de sa juste valeur marchande. On parle de surenchère lorsqu’un bien immobilier est vendu à un prix supérieur au prix demandé et, souvent, plus élevé que sa valeur marchande.

Valeur immobilière : 8 critères déterminants

Au-delà de la superficie de son bloc, de nombreux facteurs ont un effet sur la valeur d’un bien immobilier. Voici les 8 critères les plus susceptibles de jouer sur le prix de revente d’une propriété :

1. La localisation

La situation géographique est le critère ayant le plus d’influence sur la valeur immobilière d’une propriété. Une propriété qui se trouve dans un quartier prisé, bien desservi par les transports en commun, facile d’accès, débordant de services et qui offre une belle qualité de vie vaut plus qu’une propriété semblable localisée dans un secteur moins attrayant. Dans le même sens, un bien immobilier avantageusement situé présente davantage de chances de préserver une bonne valeur au fil du temps. Ce critère s’applique aussi à l’inverse. Par exemple, une propriété située sur une artère principale ou dans un secteur bruyant se vendra moins chère.

2. Le type de propriété

Le type de propriété est un autre élément qui contribue à déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier. La maison unifamiliale, soit un seul logement situé sur un terrain à usage unique, est le type de propriété le plus populaire et le plus en demande au Québec. D’ailleurs, historiquement, le marché immobilier des maisons unifamiliales a été l’un des plus stables et profitables.

3. La superficie

Le nombre de mètres carrés du terrain, la superficie habitable ainsi que le nombre de pièces et leur taille jouent un rôle important sur la valeur d’une propriété. Le nombre de chambres à coucher et de salles de bain sont des points particulièrement importants pour les acheteurs.

4. L’âge

Une vieille propriété non rénovée sera plus difficile à vendre qu’un bien immobilier rénové ou récent. De plus, une maison nécessitant de nombreux travaux risque de faire l’objet de négociations. C’est pourquoi de nombreux vendeurs entreprennent des rénovations rentables avant de mettre leur propriété en vente.

5. Les matériaux utilisés et la qualité de la construction

La qualité des matériaux et travaux de construction a un effet sur la longévité de la propriété et les coûts associés à son entretien général. Des matériaux durables réduisent les risques de bris, ceux de luxe comme le marbre et le quartz sont plus dispendieux et ceux considérés comme mieux isolants diminuent les coûts de chauffage et d’électricité. Tous des avantages qui viennent avec un prix!

6. L’équipement

L’équipement complémentaire de la propriété peut également faire augmenter sa valeur. C’est le cas notamment d’un garage, d’un cabanon, d’un foyer, d’une piscine, d’une cuisinière au gaz et d’un patio en bois.

7. Le cachet

L’esthétique, l’aspect historique et le charme d’une propriété peuvent aussi être des éléments déterminants pour un acheteur. Le cachet est le critère qui peut susciter un attachement émotif à une propriété, ce qui peut se traduire par une meilleure valeur marchande.

8. Un atout particulier

Une vue sur le fleuve, un accès à une rivière ou une architecture unique sont tous des exemples d’atouts particuliers qui peuvent faire augmenter la valeur d’une propriété.

L’économie et le marché immobilier

La conjoncture économique, soit la situation générale de l’économie d’un pays, et le concept de l’offre et de la demande sont tous deux des facteurs ayant d’importantes répercussions sur les prix des biens immobiliers. Ils sont d’ailleurs la cause de la récente explosion du marché immobilier durant la pandémie.

De façon générale, les taux d’intérêt chutent durant une crise économique afin d’encourager la population à consommer. Habituellement, dans une telle situation, de nombreuses pertes d’emplois s’ensuivent, ce qui réduit la demande pour les biens immobiliers.

Toutefois, depuis le début de la pandémie, les taux d’intérêt bas et le temps passé à la maison ont créé un engouement dans le marché immobilier. Le peu de propriétés en vente et la très forte demande ont mené à une surenchère, laquelle a provoqué des hausses de prix allant jusqu’à plus de 4,5 % par trimestre pour une maison à deux étages.

Qu’en est-il de la valeur marchande de ces propriétés achetées en surenchère? Selon les économistes, le marché immobilier canadien est actuellement surévalué de 10 à 15 %. Certaines villes québécoises seraient plus à risque de se retrouver dans une bulle immobilière que d’autres. C’est notamment le cas de Québec et de Montréal. Plusieurs prédisent un ralentissement de la progression des prix des biens immobiliers au cours des prochains mois. C’est donc dire que les acheteurs ayant récemment fait l’acquisition d’une propriété pourraient devoir s’accrocher à leur investissement pendant quelques années pour voir la valeur marchande de leur bien se hisser au-delà du prix qu’ils l’ont payé.

Construction et valeur immobilière

Avec la valorisation de programmes gouvernementaux tels que le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, de nombreux acheteurs envisagent les nouvelles constructions. En plus d’offrir davantage d’options d’aménagement et la possibilité d’utiliser des matériaux mieux isolants et moins nocifs pour la santé, les nouvelles maisons ne sont pas nécessairement plus chères à l’achat que les maisons usagées.

Vous songez à vous faire construire? Qu’en est-il de la valeur marchande d’une propriété neuve? En bref, contrairement à une maison usagée, il est difficile de faire augmenter la valeur d’une nouvelle propriété à court terme, car il n’est pas possible d’y effectuer des rénovations. Toutefois, la demande et la conjoncture économique peuvent faire augmenter la valeur de votre nouvelle maison. C’est pourquoi vous devez faire les bons choix au moment de la construction afin d’optimiser la valeur marchande de votre propriété.

Pour optimiser la valeur de revente de votre nouvelle construction, assurez-vous de tenir compte des aspects suivants :

  • Bien choisir votre terrain : votre maison se déprécie avec le temps, mais pas votre terrain! La situation géographique d’une propriété étant le critère le plus déterminant de sa valeur, vous avez tout intérêt à choisir un terrain près des services, bien desservi et qui se trouve dans un quartier attrayant ou à fort potentiel de développement. Sachez que le prix de votre terrain devrait représenter de 25 % à 30 % de votre budget total.
  • Faites appel à un architecte ou un technologue pour optimiser l’espace habitable et le design de votre nouvelle maison.
  • Magasinez votre entrepreneur général pour minimiser vos coûts de construction tout en vous maximisant la qualité des travaux.
  • Utilisez les bons matériaux : optez pour des matériaux durables, isolants et qui défient les tendances et le temps.

Rénover pour encore plus capitaliser

Certaines (pas toutes!) rénovations peuvent faire augmenter la valeur d’une propriété. Si vous songez à entreprendre des projets de la sorte, choisissez des rénovations rentables. Voici quelques astuces pour faire des travaux qui vous rapporteront gros :

  • Établissez un budget et respectez-le : comparez votre propriété aux autres qui sont rénovées dans le quartier et tentez de définir le montant que vous pouvez investir pour capitaliser sur ces rénovations. Assurez-vous de ne pas dépasser votre budget!
  • Rénovez la cuisine ou la salle de bain : ce sont les deux types de rénovations les plus susceptibles de faire augmenter la valeur de votre bien immobilier. L’ajout d’un îlot de cuisson et d’une baignoire sont, entre autres, deux projets considérés comme rentables.
  • Optez pour l’amélioration écoénergétique : les maisons écoénergétiques gagnent en popularité. Changer les fenêtres, maximiser l’isolation, installer des systèmes intelligents sont des améliorations qui augmentent la valeur de votre propriété aux yeux des acheteurs.
  • Faites de petits changements notables : votre budget est limité? Pas de problème. Refaire la peinture extérieure et changer les accessoires (portes d’armoires, luminaires, etc.) sont des exemples de rénovations à petits prix et à fort potentiel de rendement.

Finalement, si vous faites des travaux de rénovation, n’oubliez pas de contacter votre assureur afin qu’il s’assure que votre assurance habitation correspond bien aux modifications et ajouts apportés à votre propriété. Quels que soient vos projets immobiliers, de l’achat à la vente, en passant par les rénovations, n’hésitez pas à contacter votre représentant. Il saura vous guider vers la meilleure police d’assurance habitation pour vos besoins.