11 Mars 2021

Mon locataire ne veut pas s’assurer : que puis-je faire?

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Vous êtes propriétaire d’un immeuble et avez des locataires non assurés? Vous n’êtes vraiment pas le seul dans cette situation : selon le Bureau d’assurance du Canada, près de 40 % des locataires québécois n’auraient pas d’assurance locataire. Plusieurs de ces personnes croient à tort qu’elles sont couvertes par l’assurance de leur propriétaire. Ce mythe qui persiste entretient une confusion regrettable et amène de nombreux propriétaires comme vous à se demander : que puis-je faire?

Pour vous permettre d’y voir plus clair, on fait d’abord une comparaison utile entre la couverture de l’assurance propriétaire et celle de l’assurance locataire. On vous donne ensuite des arguments convaincants pour vous aider à sensibiliser vos locataires à l’importance de souscrire leur propre assurance habitation. On vous parle enfin d’une solution légale à certaines conditions, soit l’inclusion d’une clause dans le bail exigeant cette assurance et la preuve de celle-ci.

ASSURANCE PROPRIÉTAIRE ET ASSURANCE LOCATAIRE

Un locataire non assuré est avec raison une source de préoccupation. En effet, l’assurance habitation d’un propriétaire et celle de son locataire sont deux polices d’assurance distinctes, toutes les deux essentielles, qui répondent chacune à des besoins différents. Malheureusement, trop de locataires pensent encore qu’en cas de pépin, ils seront couverts par l’assurance de leur propriétaire. C’est faux!

Votre assurance habitation comme propriétaire

En tant que propriétaire, vous avez bien sûr votre assurance. Elle vous protège contre certains dommages causés à votre bâtiment et à vos propres biens. Votre contrat comprend aussi une garantie de responsabilité civile en cas de dommages matériels ou corporels causés à d’autres personnes du fait de la location d’une habitation. Prenons l’exemple d’un propriétaire dont l’immeuble ne serait pas entretenu adéquatement. Si cela conduisait à l’écroulement d’une partie du bâtiment et abîmait les biens de ses locataires ou de ses voisins, il serait couvert par cette garantie.

Vos protections d’assurance concernent donc ce qui VOUS appartient et VOTRE responsabilité civile. Et vos locataires dans tout cela?

L’assurance habitation de vos locataires

Vous le savez sûrement déjà et c’est probablement pourquoi vous êtes désemparé d’avoir un ou des locataires non assurés : votre assurance ne couvre ni les biens ni la responsabilité civile de vos locataires. D’entrée de jeu, sachez qu’ils ne sont pas légalement obligés de souscrire une assurance locataire. Il faut aussi dire qu’en plus de cette confusion au sujet de l’assurance propriétaire, une autre impression trompeuse répandue complique les choses : plusieurs locataires s’imaginent que leurs effets personnels n’ont de toute façon pas une grande valeur. Pour ce qui est de leur responsabilité civile, ils ignorent souvent l’ampleur des risques financiers auxquels ils s’exposent en refusant de s’assurer.

Alors, quoi faire?

EXPLIQUEZ À VOS LOCATAIRES L’IMPORTANCE D’AVOIR LEUR ASSURANCE

En tant que propriétaire, vous devriez sensibiliser vos locataires à l’importance d’assurer les biens et la responsabilité civile du locataire. Pour ce faire, il est primordial d’expliquer à vos locataires non assurés, notamment à l’aide d’exemples concrets et évocateurs, pourquoi c’est une très mauvaise idée de ne pas avoir leur propre assurance habitation.

Commencez vos explications en faisant ressortir la différence entre l’assurance propriétaire et l’assurance locataire. Dans un premier temps, ils doivent bien comprendre que votre assurance ne les protège pas. Par la suite, utilisez des arguments solides et illustrez les conséquences graves qui peuvent découler de leur absence d’assurance. Lisez ce qui suit et vous serez des plus convaincants!

Leur responsabilité civile : ça pourrait leur coûter très cher

Dites à vos locataires non assurés que s’ils étaient tenus pour responsables d’un dégât d’eau ou d’un incendie dans votre immeuble, ils pourraient être poursuivis par les autres locataires, par vous et par les assureurs qui auraient indemnisé leurs assurés pour les dommages subis. Oublier de fermer un robinet, provoquer un feu de cuisine involontaire, laisser déborder l’eau du bain par distraction… Donnez-leur des exemples tout en précisant que la facture pour certains dégâts peut parfois s’élever à des dizaines de milliers de dollars.

Il existe des cas réels où des locataires ayant causé de gros dégâts n’ont eu d’autre choix que de faire faillite ou de rembourser une dette considérable pendant plusieurs années. De quoi regretter amèrement de ne pas avoir posé le geste essentiel de souscrire une assurance. Fait intéressant à leur mentionner également : la responsabilité civile de leur conjoint et de leurs enfants, le cas échéant, sera couverte par leur assurance locataire.

Leurs biens : ça vaut toujours plus qu’on ne l’imagine

Suggérez à vos locataires non assurés de faire l’inventaire de leurs biens en fonction du coût de remplacement à neuf (meubles, vêtements, appareils électroniques, vélos, etc.) pour en constater eux-mêmes la valeur totale. Ils vont être surpris, car c’est toujours plus élevé qu’on ne le pense! Rappelez-leur ensuite que dans le cas d’un vol ou d’un sinistre qui détruirait leurs biens, ils devront les remplacer et ne pourront pas compter sur votre assurance pour obtenir un remboursement. Précisez-leur qu’il existe plusieurs types de risques (vol, incendie, dégât d’eau, etc.) et qu’ils pourront avoir l’esprit tranquille grâce à des garanties d’assurance adaptées à leur situation.

Leur assurance locataire : pas si cher que ça

Votre locataire non assuré est persuadé qu’il n’a pas les moyens de s’assurer parce que c’est trop cher? Encore une autre fausse croyance qui a la vie dure! Il est possible d’avoir une assurance locataire pour une somme oscillant autour de 15 $ par mois. Chez Promutuel Assurance, on offre une assurance locataire occupant à partir de 15,95 $ par mois incluant une protection d’assurance en cas de vol de vélos. Encouragez vos locataires à magasiner en faisant plusieurs demandes de soumission et à s’informer auprès de représentants en assurance de dommages. Ils pourront ainsi en savoir davantage sur les rabais offerts et les autres manières de faire baisser le prix d’une assurance, notamment en choisissant une franchise plus élevée.

Vos locataires et vous

Comme vous pouvez le constater, il est profitable de prendre le temps d’expliquer les choses importantes à vos locataires. Tant les propriétaires que les locataires ont des droits et des obligations. Le Tribunal administratif du logement (anciennement appelé la Régie du logement) peut vous renseigner à cet égard. Chose certaine, vous avez intérêt à être le plus clair possible dans vos relations avec vos locataires, notamment au moyen d’un bail de logement rédigé avec attention.

Par exemple, vous pouvez faire fonctionner l’avertisseur de fumée du logement en présence du locataire avant la signature du bail. Dans celui-ci, vous indiquez qu’un avertisseur fonctionnel lui est fourni et qu’il a l’obligation de l’inspecter, de l’entretenir et de remplacer la pile au besoin. Le bail prévoit les conditions de location et les obligations à respecter. Pour être certain que vos locataires souscrivent leur assurance habitation, pourquoi ne pas en faire dès le départ une clause du bail?

INCLUEZ UNE CLAUSE DANS LE BAIL

Oui, c’est possible! Vous avez le droit d’inclure dans le bail une clause exigeant du locataire d’avoir son assurance habitation. Vous pouvez même y ajouter l’obligation de vous en fournir la preuve. Mais attention : consultez un conseiller juridique pour procéder comme il faut. En effet, cela doit être clairement inscrit dans le bail et accepté lors de sa signature. Si vous le faites en cours de bail, la clause pourrait alors être jugée abusive en vertu du Code civil du Québec en cas de contestation du locataire. De plus, pour l’ajouter lors du renouvellement du bail, vous avez à respecter certaines conditions. Informez-vous afin de faire les choses correctement, tant pour vous que pour vos locataires. Tout le monde en sortira gagnant!

En expliquant à vos locataires pourquoi il est primordial pour eux de souscrire leur assurance habitation ou en incluant une clause à cet effet dans le bail, vous serez rassuré et contribuerez du même coup à faire diminuer le nombre beaucoup trop élevé de locataires non assurés au Québec. Vos efforts seront ainsi bénéfiques pour tous. N’hésitez surtout pas à communiquer avec l’un de nos représentants pour obtenir plus d’information sur l’assurance propriétaire et l’assurance locataire. On est là pour vous offrir les conseils et la paix d’esprit dont vous avez besoin.